9 Tipos de Gravámenes a los inmuebles

Esta es una breve descripción del tipo de hipotecas que generan gravámenes a los inmuebles. No pretende ser un estudio profundo sobre ellas, pero servirá de guia e ilustración de sus efectos juridicos y del cual deben estar al tanto los propietarios, los compradores y los agentes inmobiliarios:

Que es una HIPOTECA?
La hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.
La Hipoteca es indivisible; no puede constituirla sino quien aparezca en el registro como propietario o usufructuario del bien gravado; se puede constituir para respaldar una obligación ajena; no impide el registro de ningún otro acto; puede recaer sobre derechos eventuales, sobre minas y sobre derechos futuros; también puede ser constituida por el fiduciario y por el comunero sobre su cuota de la comunidad (Artículo 2432 y siguientes del C.C.).

Que es la AMPLIACIÓN DE HIPOTECA?
El acto de ampliación de hipoteca no se considera como acto de constitución y puede referirse a uno de varios aspectos como el aumento del monto por el cual se constituyó inicialmente la garantía.

Tipos y clases de Hipotecas: Veamos ahora algunas de ellas:

1. HIPOTECA ABIERTA
Es una creación de la costumbre al denominar ABIERTA la hipoteca constituida para garantizar obligaciones futuras e indeterminadas, que se fundamenta en el contenido de los artículos 2438 y 2455 del C.C.

2. HIPOTECA CON CUANTÍA INDETERMINADA
El artículo 22455 del Código Civil, permite la constitución de hipoteca sin límite, aun cuando paralelamente da al deudor hipotecario el derecho de establecer el monto máximo amparado, al facultarlo para pedir su fijación en no más del duplo de las obligaciones garantizadas.
Cuando la Hipoteca es indeterminada no se señalará cuantía en la columna del folio correspondiente, esto no excluye la obligación de expresar su valor en el título escriturario para efectos fiscales exclusivamente.

3. HIPOTECA CON BIENES EN USUFRUCTO?
Es el gravamen que recae sobre los bienes dados en usufructo (Artículos 2432, 2443 del C.C. en concordancia con el artículo 823 del mismo código).

4. HIPOTECA DE DERECHOS Y ACCIONES
La hipoteca de derechos y acciones es el gravamen que constituye el heredero sobre los bienes del causante para garantizar cualquier deuda antes de producirse la respectiva partición judicial (Artículo 2442 del C.C.).

5. HIPOTECA DE GANANCIALES
Es el gravamen que recae sobre los bienes adquiridos durante el matrimonio cuya sociedad conyugal se ha disuelto por muerte de uno de los cónyuges (Artículo 1781 a 1804 del C.C. en concordancia con los artículos 2432, 2443 Ibidem).

6. HIPOTECA CON ANTECEDENTE REGISTRAL
El artículo 294 del Código de Minas establece: cuando un acto de los sometidos al Registro Minero establezca, modifique, grave o cancela un derecho sobre la propiedad inmueble superficiaria, deberá además llenar el requisito de su inscripción en el Registro de Instrumentos Públicos y privados de acuerdo con la ley civil.

7. HIPOTECA DE UNIDAD AGRÍCOLA FAMILIAR
Es el gravamen que recae sobre la empresa básica de producción agrícola, pecuaria o forestal cuya extensión, conforme a las condiciones agroecológicas de la zona y con tecnología adecuada, permite a la familia remunerar su trabajo y disponer de un excedente capitalizable que coadyuve a la formación de su patrimonio (Artículo 30 Ley 160/ 160/94.
Luego de la hipoteca de Unidad agrícola familiar, el inmueble es entregado por el INCORA al adjudicarlo, pero para su registro necesita tener el respectivo permiso o autorización de la misma entidad.

8. HIPOTECA DERECHOS DE CUOTA
El artículo 2442 del C.C. establece: Es comunero puede antes de la división de la cosa común hipotecar su cuota; pero verificada la división, la hipoteca afectará solamente los bienes que en razón de dicha cuota se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fuesen, caducará la hipoteca.

9. HIPOTECA NUDA PROPIEDAD. (Creado Res. 2708/2001)*
Dispone el artículo 2441 del Código Civil: “El que sólo tiene sobre la cosa que se hipoteca un derecho eventual, limitado o rescindible, no se entiende hipotecaria sino con las condiciones y limitaciones a que está sujeto el derecho, aunque así no lo exprese…”. Instrucción administrativa No. 02 – 09 de mayo de 2002

Las hipotecas son instrumentos muy poderosos para garantizar los pagos de las deudas y a su vez permiten dinamizar el mercado inmobiliario y generan confianza a los inversionistas y a los mismos deudores.