Brevísimo Curso sobre concepto de Uso del Suelo

Concepto sobre el uso de suelo y las licencias de construcción (*1)

Los conceptos de uso de suelo y las licencias de construcción son documentos de frecuente consulta y solicitud para efectos de conocer y consolidar la situación urbanística de los inmuebles. Sin embargo, existe una tendencia a confundir estos dos conceptos, por lo que es necesario aclarar cuáles son sus funciones y sus diferencias.

¿Qué es un concepto de uso de suelo?
De acuerdo con la definición contenida en el numeral 3 del artículo 51 del Decreto Nacional 1469 de 2010, se trata de un “dictamen escrito por medio del cual el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias o la oficina de planeación o la que haga sus veces, informa al interesado sobre el uso o usos permitidos en un predio o edificación, de conformidad con las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen”. Lo anterior se traduce en que el concepto de uso de suelo es un documento donde se informa qué uso se le podría dar a un inmueble según su ubicación geográfica, de conformidad con lo establecido en la norma vigente correspondiente.

¿Qué es una licencia de construcción?
A su vez, el mismo Decreto, en su artículo 7, contempla que la licencia de construcción es “la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que regule la materia. En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación”. Lo anterior quiere decir que la licencia es, efectivamente, un permiso para construir sobre un inmueble, incluyendo todas las especificaciones técnicas a las cuales está condicionada la construcción, por lo que, sin la obtención de la misma, no puede elevarse edificación alguna sobre ningún inmueble.

¿Para qué sirven?
En términos generales, los conceptos de uso de suelo son un requisito necesario para la operación de establecimientos de comercio y la expedición de permisos ambientales, entre otros, y también son utilizados por particulares para conocer qué uso puede dársele a determinado inmueble, de acuerdo con la normatividad vigente al momento de la expedición del concepto; es decir, son el resultado de una consulta efectuada a la autoridad competente. Por otro lado, las licencias de construcción son un requisito previo para poder elevar una construcción sobre determinado inmueble, so pena de ser objeto de sanciones urbanísticas, las cuales pueden incluso derivar en la demolición de las construcciones que se efectúen sin licencia o que sobrepasen lo autorizado mediante dicho acto administrativo por la autoridad competente. Igualmente, las licencias de construcción certifican el uso que se le puede dar al inmueble sobre el cual estas se hayan solicitado, de acuerdo con la normatividad vigente al momento de su solicitud, pero con efectos a futuro. De esta manera, si el uso con base en el cual fue otorgada la licencia cambia, al inmueble se le puede seguir dando el uso inicial, siempre y cuando se cumpla con las normas que regulan tales usos.

¿Cuál es la diferencia entre el concepto de uso de suelo y la licencia urbanística en términos del uso que se le puede dar a un inmueble?*
Tanto en los conceptos de uso de suelo como en las licencias de construcción se establece el uso de suelo de los inmuebles sobre los cuales estos se soliciten. En el caso de las licencias, el uso en ellas determinado es el que permite al solicitante construir una edificación y darle a esta dicho uso, le otorga derechos adquiridos sobre su inmueble.

El concepto de uso de suelo, por su parte, no solamente no otorga ningún derecho a su solicitante ni al propietario del inmueble, sino que, adicionalmente, no puede modificar derechos que hayan sido conferidos mediante una licencia. Así las cosas, un concepto de uso de suelo es un acto que no tiene vigencia, que es meramente informativo y no vinculante del uso que la normatividad vigente establece para determinado inmueble, sin tener en cuenta sus usos anteriores; mientras que una licencia de construcción es un acto administrativo que se expide por un periodo determinado (y puede ser prorrogado o no según la necesidad del solicitante), que otorga un permiso o autorización que debe cumplirse tal y como se otorgó, y que continúa teniendo efectos a futuro en cuanto al uso del inmueble, en caso de presentarse cambios en la normatividad. Por lo anterior, los primeros, en ningún momento, pueden ser interpretados como autorizaciones o certificaciones del uso de suelo de un inmueble, mientras que las licencias sí cumplen dicha función. 

NOTA:

Este artículo fué publicado por www.asuntoslegales.com. en Sept 16/2013