Clases de Arras. Una breve descripción de las Clases de Arras

Hola, muchas veces nos preguntan que son las Arras, y aqui tratamos de contestarte, tomando como base articulos escritos en el blog de la Notaria 19 y del colega inmobiliario Simon Avila Vargas:

QUE SON LAS ARRAS?:

Se definen como una especie de garantía que las partes acuerdan y, generalmente, consiste en la entrega de dinero, bien sea para confirmar un contrato, o bien como parte de indemnización para poder desistir del mismo.

Son cosas con las que se respalda la celebración de un contrato. Se dan como confirmación de éste o para desistir de él; por ello, la Ley ha establecido que el que dio las arras las pierde y el que las recibió las debe devolver al doble en caso de desistir del contrato.

Cuantas Clases de Arras hay?: 

El Derecho Civil las clasifica en arras confirmatorias y arras de retractación; mientras que la Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha determinado que son tres tipos de arras: Arras simplemente Confirmatorias, Arras Confirmatorias Penales y Arras de Retractación.

Vamos a mirar las arras desde el punto de vista del Codigo Civil :

Las arras se clasifican según el Código Civil en:

1.*ARRAS CONFIRMATORIAS*
(Art. 1861 CC.) : Si expresamente se dieren arras como parte del precio o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta”. Constituyen prueba de la celebración de un contrato.
Si hay incumplimiento, la parte que cumple o se allana a cumplir podrá demandar por la vía  judicial o el cumplimiento o la resolución, en ambos casos con indemnización de perjuicios, ya que las arras se elevan como prueba de la celebración del contrato. Cuando hay incumplimiento será un incumplimiento contractual porque ya hay negocio jurídico Cuando las arras confirmatorias tienen la misma esencia de la prestación, cuando éstas hayan cumplido su finalidad, se convertirán en parte de la prestación Cuando no constituyen parte de la prestación las arras una vez hayan cumplido su cometido se tendrán que devolver

2. *ARRAS PENALES O DE RETRACTACIÓN*
Pueden ser dinero o cosas, no confirman el negocio, sino vuelven al negocio condicionado, esta condición consiste en que las partes se reservan la posibilidad de resolver el negocio, es decir, cualquiera de la partes puede retrotraerse del negocio.

Cuales son los efectos que produce:
•Las partes dentro del plazo pactado expresamente o, a falta de plazo fijado, en el término de los dos meses subsiguientes a la convención, pueden dejar sin eficacia
la venta o la promesa de venta, volviendo todo al estado anterior; el contrato estaría afectado por una condición suspensiva negativa, de donde si se hace uso
de la facultad, el contrato carecería de existencia. (Art. 1860 C.C.)
•
Quién ejerce la facultad de retracto, pierde las arras, si las dio, o las entrega dobladas si las recibió.
•
Si las partes no se retractan, las arras dadas deben ser restituidas a quién las entregó, o bien imputarse al precio si fuere el comprador quién las dio.
•
Es de advertir que las arras no son parte del precio, pero cumplida su misión pueden convertirse en parte del mismo.
•
Durante los dos meses las arras no son pago, pasados los dos meses se convierten en pago si son dinero o cosas de la misma especie de la prestación.
•
No se pueden dar conjuntamente las arras confirmatorias y las de retractación.
•
No existe lesión enorme para las arras.
•
Si se pactan arras y no se establece de que clase son, se presumirán retractatorias.

Ahora, miremos la clasificación que la Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia determina:

• Simplemente confirmatorias:

Se dan como prueba de que se celebrará el contrato o como garantía de que se ejecutará. Se constituyen en prueba simbólica o como muestra de la confirmación. Es decir, si el contrato se ejecuta, las arras se le devuelven al contratante que las dio, o se abonan al precio; si no se celebra, la parte que no fue culpable de esto tiene derecho a demandar el cumplimiento del contrato y a pedir una indemnización de perjuicios conforme a la liquidación judicial pertinente, o puede pedir indemnización y la resolución del contrato.

En este tipo de arras es recomendable estipular explícitamente, mediante un acuerdo escrito, el deseo de que las arras se están dando para ratificar el contrato o como parte del precio; de no hacerlo así la Ley supone que son arras de desistimiento o de retractación.

• Confirmatorias Penales:

Son las que uno de los contratantes le da al otro como liquidación anticipada de perjuicios, adquiriendo la naturaleza de cláusula penal. Como las simplemente confirmatorias, también se usan como prueba de la celebración y como garantía de ejecución; de tal manera que la parte que no es culpable de la inejecución puede: demandar su incumplimiento, apoderarse de las arras si fue él quien las recibió, o exigir que se las den dobladas si fue quien las dio. Se distinguen de las cláusulas penales porque éstas se asignan desde un principio y no es solo una suma estipulada.

• Retractación:

También llamadas de desistimiento o penitenciales, son las arras en que el dinero se ha dado con el propósito de que cada una de las partes tenga un mecanismo para renunciar al contrato, imponiendo una sanción para que quien las entrega y quiere retractarse las pierda y quien las recibe y desee retractarse cancele el doble al otro; en este caso el contrato se deshace unilateralmente y sin que haya intervención judicial.

De acuerdo al art. 1859 del C.C. se determina que:

“Si las partes no hubiesen establecido el término durante el cual podría retractarse, perdiendo las arras, se entenderá que transcurridos dos meses contados desde la celebración del acuerdo, no habrá lugar a la retractación, ni después de otorgada la escritura pública o principiada la entrega”.

 

Para tener en cuenta, en Colombia, el Pacto de Arras es esencial en la Promesa de Compraventa de un inmueble. Además, el Código Civil señala que, si no se estipula nada, las arras se suponen de retractación.